Being a good opposition

I always believe that for a democracy to work, there must be a good opposition to check on the government.

For me, a good opposition is one which could articulate itself well with facts and capable of taking over the government if elected by the people.

A bad opposition is one which only capable of yelling curses in its attempt to stir up hateful emotion among the people by playing on their sentiments. And if given the chance to govern, they can't do it.

Still, there must be an opposition, because otherwise those in power tend to abuse it with impunity.

That's why, even back then when I was going all out helping the team of former Johor MB TS Abdul Ghani Othman, I still managed to make friends with some of the opposition people in the state.

The ones I like most among them was a group of young Pas leaders, because they seemed quite smart and proper.

They were not the kafir mengkafir type.

I haven't met them for a while now, but back then we were quite chummy.

The guys are however now with Amanah, as they belong to the professionals team ousted in the Pas election in 2015.

One of them is Dzulkefly Ahmad.

He is now the Johor Amanah deputy chairman.

He's really a nice guy and seemed quite sincere to me.

Yesterday a journalist friend forwarded his statement on housing in Johor to me. He said his bosses would most probably not publish it.

I think Dzulkefly argued the issue quite well in the statement, and even gave some reasonable suggestions.

So, for today, rather than letting his statement goes to waste, I decided to publish it in full here.

For me, it's a good example of being a good opposition

22 November 2017

1. Laporan Suku Tahunan Bank Negara  Malaysia (BNM) baru-baru ini melaporkan dalam suku pertama tahun ini sebanyak 130,690 unit kediaman yang tidak terjual dan jumlah ini adalah dua kali ganda purata tahunan iaitu 72,239 unit (tidak terjual) antara 2004 hingga 2016. 83% daripada jumlah itu adalah dalam kategori harga melebihi RM250,000 dan 61% pula adalah daripada bangunan tinggi (berstrata seperti pangsapuri dan kondominum). Negeri Johor mempunyai jumlah unit kediaman tidak terjual yang paling tinggi iaitu 27% berbanding Selangor (21%), Kuala Lumpur (14%) dan Pulau Pinang (8%).

2. Persoalannya apakah  cadangan Kerajaan Johor untuk mengurangkan kadar minimum pemilikan hartanah oleh warga asing merupakan kaedah penyelesaian yang praktikal dan terbaik kepada isu unit-unit kediaman yang tidak terjual di negeri Johor?

3. Parti Amanah Negeri Johor (Amanah Johor) berpandangan  kerajaan Johor perlulah terlebih dahulu mengenalpasti sebab-sebab utama yang menyumbang kepada berlakunya keadaan unit-unit kediaman yang tidak terjual ini (penawaran melebihi permintaan).

4. Apa yang berlaku sekarang ini adalah pihak pemaju memberi keutamaan untuk membina rumah kediaman kos mewah berbanding rumah mampu milik bagi memaksimumkan keuntungan mereka. Itu sebabnya menurut BNM 61% daripada unit kediaman yang tidak terjual adalah daripada bangunan tinggi yang kebiasaannya berharga melebihi RM500,000 seunit. Bagaimanakah perkara ini boleh berlaku? Sedangkan Kerajaan Negeri Johor mempunyai Dasar Perumahan Rakyat Johor dimana dinyatakan dengan jelas 40% daripada unit-unit yang dibina di kawasan perumahan hendaklah terdiri daripada Kuota Rumah Mampu Milik Johor (RMMJ) yang terdiri daripada Rumahan Komuniti Johor (A) RM40,000,  Rumah Komuniti Johor (B) RM80,000, Rumah Mampu Milik Johor (RMMJ) RM150,000 dan Kedai Kos Sederhana RM200,000. Masalahnya sekarang tidak semua kawasan perumahan baru yang memenuhi syarat ini disebabkan kelonggaran serta pengecualian yang diberikan oleh kerajaan negeri disamping kelemahan penguatkuasaan polisi perumahan ini. Walaupun syarat pembinaan kuota 40% RMMJ ini akan mengurangkankan keuntungan pihak pemaju tetapi pengurangan kuntungan tersebut boleh ditampung oleh keuntungan yang diperolehi daripada pembinaan 60% unit-unit lain yang kebiasaannya terdiri daripada rumah jenis mewah (cross-subsidy). Sebagai galakan kerajaan boleh memberikan insentif kepada pemaju yang memenuhi syarat kuota 40% RMMJ seperti memberikan pengurangan dalam bayaran premium tukar syarat kegunaan tanah dan meningkatkan plot ratio atau kepadatan (density) pembangunan tersebut.

5. Kelemahan juga berlaku dipihak Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) dan Kerajaan Negeri didalam meluluskan komponen pembangunan sesuatu projek perumahan yang baru. Sebagai contoh darpada laporan BNM, 60% daripada kelulusan pinjaman perumahan baharu (taman perumahan baharu) yang diluluskan oleh bank adalah untuk pembelian rumah berharga dibawah RM500,000 seunit. 72% daripada pinjaman perumahan adalah merupakan pembeli rumah kali pertama bagi rumah yang berharga kurang daripada RM500,000 seunit. Statistik ini menunjukkan segmen hartanah yang masih mempunyai permintaan yang baik dipasaran adalah yang berharga dibawah RM500,000 seunit. PBT dan Kerajaan Negeri sepatutnya perlu mendapatkan pandangan daripada pakar perunding hartanah seperti Pusat Maklumat Hartanah Negara (NAPIC) di bawah Jabatan Penilaian & Perkhidmatan Harta (JPPH) bagi mengetahui keadaan permintaan dan penawaran hartanah semasa bagi membantu merekan membuat keputusan dalam meluluskan komponen pembangunan yang masih ada permintaan dipasaran sahaja. Proses ini akan dapat mengelakan daripada pemaju membina komponen pembangunan yang akhirnya tidak terjual kerana tiada pemintaan dipasaran.

6. Kesukaran untuk mendapatkan pinjaman perumahan adalah juga antara penyebab kepada berlakunya unit-unit rumah yang tidak terjual. Sejak 2010, BNM telah mula mengetatkan kelulusan pinjaman perumahan dengan hanya memberikan kelulusan 70% pinjaman (Loan to Value – LTV) kepada pembelian rumah kediaman ke tiga atau lebih. Selepas itu diperkenalkan kaedah “Debt Service Ratio (DSR)” dalam menentukan kelayakan seseorang permohon dalam membuat pinjaman perumahan berdasarkan kepada gaji bersih setelah gaji kasar ditolak potongan wajib seperti Perkeso, KWSP, PCB-Cukai Pendapatan, perbelanjaan bulanan isi rumah dan segala komitmen keawangan sediada seperti ansuran kereta, kad kredit, pinjaman peribadi, PTPTN dan lain-lain. Kaedah DSR ini menyebabkan semakin sukar pembeli rumah untuk mendapatkan pinjaman perumahan.

7. Amanah Johor berpendapat cadangan Kerajaan Negeri Johor untuk mengurangkan kadar harga minimum pemilikan hartanah kediaman (lebih rendah daripada RM1 juta) oleh warga asing bukanlah merupakan pilihan yang terbaik pada ketika ini untuk menyelesaikan isu unit-unit kediaman yang tidak terjual. Beberapa tahun kebelakangan ini berlaku kenaikan mendadak harga rumah kediaman di kawasan perumahan baharu (prime market) dan peningkatan melebihi 100% bagi pasaran hartanah kedua (secondary market). Di kawasan Skudai atau taman perumahan yang berlokasi 16 KM daripada pusat bandaraya Johor Bahru harga rumah teres 1 tingkat telah mencecah RM300,000 – RM400,000 seunit manakala rumah teres 2 tingkat telah mencecah RM450,000 – RM600,000 seunit. Rumah kluster dan berbandung 2 tingkat ada yang telah mencecah RM1 juta seunit. Walaupun harga rumah kediaman meningkat tetapi dengan kejatuhan nilai ringgit kebelakangan ini akan memberikan diskaun besar kepada pembeli warga asing seperti Singapura untuk memilikki hartanah kediaman di Johor. Bagi hartanah kediaman yang berharga RM1 juta, rakyat Singapura hanya perlu membayar S$333,333.33 sahaja. Jika di Singapura dengan S$333,333.33 mereka hanya mampu membeli flat HDB 3 bilik berbanding dengan rumah 2 tingkat jenis kluster atau berbandung di Johor. Keadaan ini berbeza dengan rakyat tempatan dimana peningkatan harga rumah yang mendadak ini menyukarkan rakyat tempatan untuk memilikki rumah sendiri dan tindakan kerajaan mengurangkan kadar harga minimum pemilikan hartanah kediaman oleh warga asing akan menyukarkan lagi rakyat tempatan untuk memilikki rumah kediaman sendiri.

8. Campur tangan kerajaan yang terlalu banyak dalam pasaran hartanah kediaman tidak baik kepada pasaran hartanah kediaman dalam jangka masa yang panjang. Campur tangan kerajaan dalam menentukan kuota RMMJ sudah memadai dan  membiarkan kuasa pasaran (permintaan dan penawaran) membuat pembetulkan struktur harga pasaran (market price correction) adalah sesuatu yang baik khususnya kepada jenis hartanah bukan mampu milik (RMMJ). Pembetulan struktur harga pasaran ini adalah memberi kesan yang baik kepada rakyat tempatan berbanding dengan tindakan mengurangkan kadar harga minimum pemilikan hartanah kediaman oleh warga asing.  

9. Di New Zealand, Perdana Menteri baru Jacinda Ardern dalam proses untuk membekukan kebenaran pemilikan hartanah kediaman oleh warga asing kerana menurutnya pemilikan hartanah oleh warga asing telah menyebabkan harga hartanah melambung tinggi dan menyukarkan rakyat tempatan untuk memilikki rumah sendiri. Bahkan kerajaan Australia juga mula mengambil tindakan yang hampir sama iaitu dengan meningkatkan bayaran levi kepada warga asing yang ingin memilikki hartanah kediaman daripada 4% kepada 7% berkuatkusa Januari 2018.

Sr. HJ. DZULKEFLY BIN AHMAD
Timbalan Pengerusi
Parti Amanah Negara (AMANAH)
Negeri Johor